Un cas particulier au sein des charges récupérables

La TEOM figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, mais elle obéit à des règles de transmission et de délai qui lui sont propres, notamment parce qu'elle provient d'un document distinct des charges de copropriété classiques : l'avis de taxe foncière.

Les conditions de récupération

• Idéalement, votre bail doit mentionner explicitement que les charges récupérables incluent les taxes locatives, dont la TEOM. Même en l'absence de cette clause, la taxe reste récupérable si les conditions de forme prévues par la loi sont respectées.
• Si la TEOM est intégrée à vos provisions mensuelles : elle est régularisée une fois par an, lors de la régularisation annuelle, avec toutes les autres charges, une fois l'avis de taxe foncière reçu.
• Si elle n'est pas intégrée aux charges mensuelles : elle doit être réclamée séparément, ce qui nécessite une clause spécifique dans le bail.

En cas de départ du locataire

Si le locataire quitte le logement avant que l'avis de taxe foncière de l'année en cours ne soit disponible, la TEOM peut être réclamée au prorata du nombre de jours d'occupation de l'année concernée. Deux options s'offrent alors à nous :

• attendre la réception de l'avis pour établir le montant exact,
• ou procéder à une retenue provisoire sur le dépôt de garantie, dans les limites prévues (voir article 6 sur le dépôt de garantie).

Le délai à ne pas dépasser

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, vous disposez d'un délai de 3 ans pour réclamer la TEOM à compter de sa date d'exigibilité. Passé ce délai, la demande devient irrecevable, quelle que soit la légitimité du montant.

Notre recommandation

Pour éviter toute gestion hétérogène sur ce poste :

• assurez-vous que la TEOM figure explicitement dans votre bail comme charge récupérable,
• transmettez-nous l'avis de taxe foncière dès sa réception, afin de ne pas retarder la régularisation correspondante.

Pour la méthode de répartition de la TEOM entre plusieurs locataires (mode « par lot »), consultez l'article 7.