Pourquoi ce niveau de détail ?

C'est la partie la plus technique de notre méthode — et c'est aussi celle qui, une fois comprise, désamorce la grande majorité des contestations. Une régularisation de charges est presque toujours perçue comme arbitraire si l'on ne comprend pas comment les montants ont été obtenus.

Précision importante : la loi (décret n° 87-713 du 26 août 1987) fixe quelles charges sont récupérables, mais ne fixe pas dans le détail la méthode exacte de répartition entre plusieurs locataires ou entre plusieurs mois. Les règles ci-dessous sont notre méthode Oqoro, construite pour être la plus juste et la plus transparente possible, et cohérente avec les principes de justification exigés par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Règle n°1 : quelle date retenons-nous sur une facture ?

C'est le point le plus souvent mal compris. Sur un même justificatif de charge, plusieurs dates peuvent apparaître :

• la date d'édition de la facture (le jour où elle a été émise),
• la période d'abonnement ou de contrat (la durée d'engagement auprès du fournisseur),
• la période de consommation réelle couverte par la facture.

Nous ne retenons que la période de consommation réelle. Ni la date d'édition, ni la durée de l'abonnement ne servent de base au calcul.

Exemple : une facture d'électricité éditée le 15 mai, dans le cadre d'un abonnement annuel souscrit en janvier, mais qui couvre une consommation du 4 mai au 4 juin, sera traitée uniquement sur cette période du 4 mai au 4 juin — répartie, si nécessaire, entre les mois de mai et de juin au prorata du nombre de jours de chacun.

C'est cette rigueur qui nous permet de coller exactement à la réalité de l'occupation du logement, notamment lorsqu'un locataire arrive ou part en cours de période.

Règle n°2 : comment définissons-nous la période régularisée ?

Il n'y a pas d'obligation légale sur la durée exacte d'une période de régularisation : elle peut couvrir quelques mois ou plus d'un an. Les seules règles sont :

• ne jamais régulariser deux fois la même période,
• s'appuyer, autant que possible, sur la période couverte par le document le plus contraignant à obtenir — généralement le décompte annuel de copropriété.

Si un autre justificatif (par exemple une taxe foncière annuelle) dépasse cette période de référence, on en prend uniquement la part proportionnelle correspondante (prorata).

Règle n°3 : deux modes de répartition selon le type de charge

C'est la règle la plus structurante de notre méthode. Toutes les charges ne se répartissent pas de la même façon entre les locataires d'un même logement (notamment en colocation).

Mode « par locataire » — charges de consommation

Concerne : électricité, eau (chaude et froide), chauffage, gaz.

Ces charges dépendent directement de l'occupation réelle du logement. Nous les répartissons donc uniquement entre les locataires effectivement présents, au prorata de leur durée d'occupation. Les jours de vacance locative ne génèrent pas de consommation : ils ne sont donc pas à votre charge sur ce type de poste — 100 % du montant est toujours réparti entre les occupants présents.

Exemple : dans une colocation de 3 chambres, si une chambre est vacante, chaque locataire présent paie la moitié de la facture d'électricité (et non un tiers).

Mode « par lot » — charges fixes ou d'abonnement

Concerne : TEOM, entretien de l'immeuble, internet, entretien de chaudière, gardien, etc.

Ces charges ne dépendent pas de l'occupation : elles sont dues même si le logement est vacant. Nous les répartissons donc d'abord par lot (la charge totale divisée par le nombre de lots hors parking de la propriété), puis, pour la part de chaque lot, au prorata de la présence du locataire sur la période. Les jours de vacance locative restent alors à votre charge, puisque le service est dû indépendamment de l'occupation.

Exemple : une TEOM de 168 € sur une propriété de 2 lots → chaque lot porte 84 €. Si le locataire a occupé son lot 98 jours sur 365, sa quote-part est de 84 € × 98/365 ≈ 22,55 €. Les 267 jours restants (vacance ou occupation par un autre lot) ne sont pas répercutés sur ce locataire.

Cas particulier : pour certaines copropriétés, la répartition d'une charge par lot peut se faire au tantième plutôt qu'à parts égales, si la nature de la copropriété le justifie. Ce mode alternatif est indiqué explicitement lorsqu'il est appliqué.

Règle n°4 : l'ordre exact des calculs

Pour chaque facture, nous appliquons systématiquement trois étapes, dans cet ordre :

1. Prorata temporel de la facture : on calcule la part de son montant correspondant à la période régularisée (si la facture couvre une période plus large).
2. Répartition selon le mode de charge : division par le nombre de locataires présents (mode « par locataire ») ou par le nombre de lots (mode « par lot »).
3. Prorata de présence du locataire : le montant obtenu à l'étape 2 est ensuite ajusté au nombre de jours de présence réelle du locataire sur la période couverte par la facture.

Ce triple calcul, répété pour chaque poste de charge et chaque facture, garantit que le montant final imputé à chaque locataire correspond exactement à sa durée d'occupation réelle — pas un jour de plus, pas un jour de moins.

Règle n°5 : le cas de la colocation

En colocation, ces règles prennent tout leur sens : chaque chambre est traitée individuellement, avec ses propres dates d'entrée et de sortie. Le calcul reconstitue, poste par poste, qui était présent et à quelle date, pour n'imputer à chacun que sa part réelle — ni plus, ni moins que sa présence effective.

En résumé

Cette distinction n'est pas arbitraire : elle reflète la nature même de chaque charge — consommée ou due indépendamment de l'occupation — et c'est ce qui rend le calcul opposable et difficilement contestable devant un juge ou une commission de conciliation.

Pour les règles spécifiques à la TEOM, consultez l'article 8.