Pourquoi cette documentation ?
La régularisation des charges locatives est une obligation légale, mais aussi l'une des opérations les plus souvent contestées de la gestion locative. Chez Oqoro, nous avons construit une méthode rigoureuse, fondée sur les textes en vigueur et sur des documents réels, pour sécuriser vos intérêts et limiter les litiges avec vos locataires.
Cette documentation détaille l'intégralité de nos règles : ce que dit la loi, ce que nous vous demandons, et comment nous calculons concrètement chaque régularisation. Elle est volontairement complète : vous pouvez la consulter dans son ensemble, ou piocher directement l'article qui répond à votre question.
Les textes de référence
Trois textes principaux encadrent la régularisation des charges locatives, et sont cités tout au long de cette documentation :
- L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : il définit ce qu'est une charge récupérable, la distinction forfait/provision, et les obligations d'information envers le locataire.
- L'article 22 de la même loi : il encadre le dépôt de garantie, notamment la possibilité de retenue conservatoire liée à une régularisation de charges non arrêtée.
- Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : il fixe la liste exhaustive des charges pouvant être récupérées auprès du locataire.
- L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : il fixe le délai de prescription de 3 ans applicable aux créances de charges, y compris la TEOM.
Les deux grands cas de régularisation
- La régularisation en cours de bail : elle concerne un locataire toujours présent. Elle est déclenchée sur demande du propriétaire (ou parfois du locataire), et repose exclusivement sur des factures au réel.
- La régularisation en fin de bail : elle intervient au départ du locataire, souvent sur une période plus courte, parfois avant que les documents définitifs ne soient disponibles. Elle suit des règles spécifiques, notamment sur l'usage des appels de fonds provisoires.
Notre philosophie
- Rigueur juridique : nous ne régularisons que des charges réellement récupérables, justifiées par des documents réels.
- Transparence totale : le détail du calcul est accessible à vous comme à votre locataire, ce qui limite drastiquement les contestations.
- Rigueur du process : chaque régularisation suit une méthode identique, quel que soit le bien ou le gestionnaire en charge, pour garantir un traitement homogène et équitable entre tous les locataires.
Sommaire complet de la documentation
| # | Article | Contenu |
| 1 | Vue d'ensemble (cet article) | Notre démarche générale, textes de référence, sommaire |
| 2 | Forfait ou provision | La condition préalable à toute régularisation |
| 3 | Charges récupérables | La liste du décret du 26 août 1987, ce qui est exclu |
| 4 | Décompte annuel vs appels de fonds | Quelle base retenons-nous, et pourquoi |
| 5 | Régularisation en cours de bail | Déclenchement annuel, documents requis, calendrier |
| 6 | Régularisation en fin de bail | Spécificités du départ locataire, dépôt de garantie |
| 7 | Notre méthode de calcul | Dates retenues, répartition par lot / par locataire |
| 8 | La TEOM | Règles spécifiques à la taxe d'enlèvement des ordures |
| 9 | Vos obligations d'information | Ce que nous devons transmettre au locataire, transparence documentaire |
| 10 | Ajuster vos provisions | Comment et quand faire évoluer vos provisions de charges |
Pour toute question sur une régularisation en cours sur votre bien, votre gestionnaire dédié reste à votre disposition.